L'action en garantie des vices cachés permet à l'acheteur de poursuivre le vendeur en cas de problèmes non apparents

ELLE PERMET À L’ACQUÉREUR DE SE RETOURNER CONTRE LE VENDEUR EN CAS DE DÉCOUVERTE, APRÈS LA TRANSACTION, D’UN DÉFAUT AFFECTANT LE BIEN DANS DES PROPORTIONS IMPORTANTES.

Cette garantie s’applique uniquement aux achats dans l’ancien, l’acquisition d’un bien neuf bénéficiant de garanties spécifiques.

Le vice caché

Il ne s’apparente pas à un simple désagrément, il rend le logement impropre à son usage normal ou diminue tellement celui-ci que l’acheteur ne l’aurait pas acquis au prix versé s’il en avait eu connaissance. Il en ira par exemple ainsi en cas de fondations défectueuses ou encore d’un manque d’étanchéité lié à une toiture défaillante.

Des diagnostics erronés peuvent aussi être considérés comme des vices cachés. Il en va toutefois différemment pour le diagnostic de performance énergétique, l'acquéreur disposant d’une action particulière pour demander en justice, une indemnisation.

Le vice doit exister avant la vente et être indécelable lors d’une visite du bien afin que l’acquéreur ne soit pas soupçonné de l’avoir acheté en connaissance de cause.

Les effets de la garantie

Si l’existence d’un vice caché est reconnue, le propriétaire peut conserver le logement en obtenant  le remboursement d’une partie du prix ou annuler la vente et récupérer le prix versé ainsi que les frais relatifs à l’opération.

S’il est prouvé que le vendeur connaissait le vice caché au moment de la transaction, l'acquéreur peut exiger en plus des dommages et intérêts, en réparation de son préjudice.

Le délai pour agir

L’acheteur dispose de deux ans à compter de la découverte du vice pour intenter une action, « sans pouvoir dépasser un délai de vingt ans à compter du jour de la vente », est venue préciser la Cour de cassation (3ème civ. 8 décembre 2021, n° 20-21.439).

Avant de saisir le tribunal judiciaire, il est indispensable de tenter un règlement amiable.

La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés

La plupart des contrats de vente contiennent une clause par laquelle le vendeur s’exonère de cette garantie. Toutefois, cette clause est sans effet lorsque le vendeur est un professionnel ou si l'acquéreur réussit à prouver que le vice était en réalité connu du vendeur.

Sources : Conseils des Notaires