L'achat d'un logement loué : investissement immobilier attractif ?

L’achat d’un bien occupé apparaît bien souvent comme une alternative d’investissement immobilier attractive, à condition toutefois de prendre toutes les précautions nécessaires

L’achat d’un bien occupé par un locataire ne pose aucune difficulté juridique pour le locataire, dans la mesure où le contrat de bail est lié à la chose louée et non à la personne du bailleur.

Par conséquent, en cas de vente, le bail se poursuit avec le nouvel acquéreur-bailleur dans les mêmes conditions.

Pour l’acquéreur, en revanche, un certain nombre de vérifications s’imposent, avant et après la vente.

Les points à vérifier avant la vente

Avant d’acquérir un logement loué, il est impératif de consulter certains documents, d’étudier le bien et de faire connaissance avec le locataire en se rendant sur place.

L’acquéreur doit ainsi :

• Consulter le dossier de gestion locative du vendeur ou de son gérant afin de vérifier la régularité du contrat de bail, ses modalités de révision, l’exécution par le locataire de ses obligations (paiement du loyer, souscription d’une assurance habitation, jouissance paisible des lieux, etc.).

• Visiter le bien pour s’assurer qu’il satisfait aux normes d’un logement décent.

• Rencontrer le locataire et, éventuellement, évaluer les travaux que ce dernier sera en droit de réclamer afin d’en déduire le montant du prix de vente.

Les travaux incombant à l’acquéreur

Après la vente, le bail est transféré au nouvel acquéreur et avec lui tous les droits et obligations du bailleur comme du locataire. Le nouvel acquéreur devra donc assumer :

• les réparations non locatives,

• la remise en état éventuelle du logement pour cause

de vétusté,

• les mises en conformité électriques ou du gaz,

• la régularisation des charges locatives.

L’information du locataire

Le nouvel acquéreur doit informer le locataire en lui notifiant son nom et son domicile ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social, sous peine, notamment, de ne pas recevoir le paiement de ses loyers...

Le dépôt de garantie

En principe, le dépôt de garantie est transmis à l’acquéreur afin que ce dernier puisse le restituer au locataire en fin de bail. Mieux vaut s’en assurer ou le réclamer à l’ancien propriétaire.

Bon à savoir :

La personne qui s’est portée caution du locataire voit son engagement prendre fin. Le nouvel acquéreur devra solliciter de nouveau sa caution

Sources : Conseils des Notaires